با سلام و احترام سؤال بنده این است:
- در موقعیت آپارتمان کنونی ما ۸ واحد موجود می باشد که یک عدد آن در زیرزمین و دارای حق ورود به حیاط می باشد. ۶ واحد بالای آن می باشند و واحد هشتم نزدیک به ۱ سال است که خالی می باشد. همچنین دارای ۵ واحد پارکینگ می باشیم.
سؤال اول:
- آیا واحدهایی که مدتی است تخلیه می باشند موظف به پرداخت هزینه های عمومی و مشترک می باشند و یا به دلیل نبودن در منزل، معاف از پرداخت می باشند؟
سؤال دوم:
- با توجه به اینکه از ۸ واحد مذکور، فقط ۶ واحد دارای ماشین می باشند و در عین حال ۳ واحد از آنها صاحبخانه و ۳ واحد مستأجر می باشند و ظاهراً همگی در سندهایشان حق استفاده از پارکینگ مشاع ذکر شده است و در نهایت ۵ محل پارکینگ داریم، اولویت با چه کسانی است؟ آیا با صاحبخانه ها و سپس مستأجران؟
سؤال سوم:
- آیا ساکنان حق زدن قفل به قسمت های مشترک به هر دلیلی را دارند؟
با تشکر فراوان مجدد از جسارتی که کردم عذرخواهی می کنم. همچنین خواهش می کنم پاسخ سؤال دوم را کاملاً عملی ذکر نمایید که مشکل اصلی و عدیده ما می باشد. با سپاس مجدد
——————
با سلام و عرض احترام
پاسخ سؤال اول:
- قسمت آخر ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها می‌گوید: «پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.» یعنی اگر کل آپارتمان را مالک مورد استفاده قرار ندهد، مکلف به پرداخت هزینه های مشترک است. البته باید خاطرنشان کرد بیشتر ساختمان ها از لحاظ عرفی چنین هزینه هایی (هزینه های مشترک جاری مثل برق و آب مشترک) را از واحد های خالی مطالبه نمی‌کنند ولی از لحاظ قانونی مالکین مکلف به پرداخت آن هستند. در این موارد بستگی به تصمیم مجمع عمومی و مصوبات آن دارد.
پاسخ سؤال دوم:
- برای تشخیص پارکینگ اختصاصی هر واحد، مفاد صورت مجلس تفکیکی و اسناد مالکیت، ملاک تشخیص قرار می‌گیرد. چنانچه مالکین از روی صورت مجلس تفکیکی یا اسناد مالکیت، نتوانند پارکینگ اختصاصی خود را مشخص کنند، کارشناس رسمی دادگستری می‌تواند پارکینگ آنها را تعیین کند. در ضمن صاحبخانه یا مالک بودن دلیل بر اولویت افراد در استفاده از پارکینگ نمی باشد.
پاسخ سؤال سوم:
- با ذکر مثالی در مورد قسمت های مشترک جواب این سؤال را خدمتتان عرض می‌کنیم:
آیا هیئت مدیره می‌تواند به درب ورودی پشت بام قفل بزند و از جلوگیری ساکنین ساختمان در پشت بام جلوگیری کند؟
هیئت مدیره بدون اذن مجمع عمومی مالکان آپارتمان ها رأساً نمی تواند از تردد اشخاص و استفاده آنها از پشت بام جلوگیری کند. زیرا پشت بام طبق بند ج ماده ۴ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها جزو قسمت های مشترک ساختمان است و مالکین حق دارند از پشت بام به طور متعارف استفاده کنند. هرگاه مجمع عمومی مالکین، بنا به مصالحی تصویب کنند که تردد اشخاص در پشت بام ممنوع است مگر در مواقع ضروری، در آن صورت چون هیئت مدیره، مجری مصوبات مجمع عمومی است لذا از رفت و آمد اشخاص در پشت بام جلوگیری می‌کند. لازم به یادآوری است هرگاه رفت و آمد افراد در پشت بام به طور اجتناب ناپذیر ضروری باشد (مثل تنظیم آنتن تلویزیون) هیئت مدیره نمی‌تواند به استناد مصوبه مجمع عمومی از رفتن اشخاص به پشت بام در آن مواقع، ممانعت به عمل آورد.
سؤال:
با سلام سؤالی در مورد حقوق و مقررات آپارتمان داشتم ممنون میشم جواب بدید:
- من مدیر یک ساختمان ۶ طبقه ۱۲ واحدی هستم اخیراً به دلیل کاهش فشار آب، اهالی ساختمان تصمیم به نصب پمپ آب دارند؛ سؤال من این است که هزینه نصب و راه اندازی پمپ آب شامل حال واحدهای همکف که مشکل فشار آب ندارند می شود یا نه؟ لطفاً راهنمایی فرمایید.
پاسخ:
- ماده ۴ آیین نامه اجرایی در بند ب، تأسیسات مشترک ساختمان را با ذکر عبارات از قبیل و غیره به طور تمثیلی نه حصری به شرح زیر بر می‌شمارد: چاه آب، پمپ آب، مرکز حرارت و تهویه، رختشوی‌خانه، تابلو های برق، کنتورها (اعم از کنتور آب، برق و گاز)، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، لوله ها، گذرگاه های زباله و محل جمع آوری زباله.
سؤال شما به این شکل است که هزینه پمپ آب، به این دلیل که آپارتمانی در طبقه اول قرار دارد، بر او تحمیل می‌شود یا خیر؟ باید گفت که مالک طبقه اول به هیچ وجه نمی‌تواند از پرداخت هزینه نصب پمپ آب خودداری کند. زیرا اولاً هزینه نصب پمپ نباید به طور مجزا و مستقل، از تک تک واحد ها دریافت شود بلکه از محل صندوق ساختمان باید پرداخت شود. ثانیاً، پمپ یا هر تأسیسات دیگری که در ساختمان نصب و تعبیه گردیده جزو منصوبات ساختمان است و هزینه های تعمیر و نگهداری آنها بر عهده مدیر ساختمان است. بعضی از تأسیسات ممکن است مورد استفاده برخی واحدها و پاره ای از آنها مورد استفاده دیگر نباشد. همانطور که اشاره شد این بخش از ساختمان جزء قسمت های مشترک است و بنا بر قسمت آخر ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها می‌گوید: پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نه الزامی است. البته مالک مورد نظر اگر بتواند ادعای خود مبنی بر مناسب بودن فشار آب در طبقات بالاتر را اثبات کند، می‌تواند از پرداخت هزینه مورد نظر سر باز زند. (که آن خود مقوله ای جداگانه و غیر مرتبط با سؤال است.) موفق باشید
سؤال:
- آپارتمان های با متراژ یکسان ولی با تعداد ساکنین متفاوت از یک تا پنج نفر آیا باید شارژ یکسان پرداخت نمایند؟ و با توجه به حذف یارانه و افزایش نرخ آب و برق و گاز و اینکه اکثریت سه نفر به بالا هستند و به نفعشان نیست که با این مورد موافق باشند آیا قانونی برای حمایت تک نفره ها وجود دارد یا باید بسوزیم و بسازیم؟ در آپارتمان ما هیئت مدیره فقط شارژ تحویل می گیرد و با عدم مسئولیت پذیری و سوء مدیریت باعث ایجاد اختلاف و دشمنی بین ساکنین شده است و چون کسی حاضر به قبول این مسئولیت به دلیل بی فرهنگی اکثریت ساکنین آن نیست، تعدادی از ساکنین سودجو با قبول این مهم بدون در نظر گرفتن رضایت ساکنین نظرات خود را تحمیل می کنند و در برابر اعتراضات جوابگو نمی باشند. آیا قانونی برای حمایت ما وضع شده است؟ ای کاش از سوی دولت خدمتگزار فرمی برای نظرسنجی از ساکنین آپارتمان ها تهیه و توزیع می شد و بر اساس آن به مشکلات آپارتمان نشینی رسیدگی می شد؛ تا زمانیکه مردم فرهنگ آپارتمان نشینی را کسب و رعایت کنند؛ آیا امیدی هست؟
پاسخ:
- با توجه به سؤال شما مبنی بر اعتراض به نحوه تقسیم شارژ در آپارتمانتان، باید به عرض برسانیم که ۲ راه برای تقسیم شارژ در آپارتمان ها وجود دارد. اما در مورد اعتراض شما به سهمتان از هزینه های عمومی آپارتمان، باید دانست که اعتراض به کلیت هزینه های عمومی در ساختمان امکان پذیر نمی باشد. مالک معترض فقط می‌تواند به سهم خود از هزینه های مشترک در دادگاه اعتراض کند، اما نمی تواند به آنچه از ناحیه مجمع عمومی ساختمان به عنوان بودجه ساختمان، به تصویب رسیده در هیچ مرجعی اعتراض کند. زیرا این بودجه در مجمع عمومی تصویب شده و هیچ دادگاهی صلاحیت رسیدگی به آن را ندارد. در مورد مشکلات مربوط به مدیریت؛ مجمع عمومی ساختمان باید در مورد آن تصمیم‌گیری لازم را انجام بدهد و نسبت به تعویض و پایان کار مدیران ساختمان تصمیم بگیرد. اما در مورد آن راهکار دولتی که فرموده بودید، به نظر ما درست نیست که پای دولت را به حیطه شخصی زندگی مردم، حیطه‌ای که خود قادر به حل آن هستند باز کنیم.
سؤال:
- آپارتمان ما ۶ واحد است. ۵ واحد بر ای مرمت و بازسازی ساختمان توافق داریم. اما یک واحد. همکاری نمی‌کند. آیا قوانین آپارتمان نشینی برای چنین مشکلی قانونی دارد؟ از راهنمایی شما ممنون می‌شوم.
پاسخ:
- در ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان ها که در مورد بازسازی و مرمت ساختمان است، تفاوتی ندارد که اکثریت مخالف بازسازی ساختمان باشند یا اقلیت. به هرحال، حتی یک نفر از مالکان هم موافق باشد باید ساختمان بازسازی شود. در این صورت موافق و یا موافقان بازسازی ساختمان، می توانند مخالفان را از طریق دادگاه ملزم به بازسازی نمایند. منتها مشکل اینجاست که در صورت محکومیت مخالفان از سوی دادگاه، موافقان ناچارند هزینه احداث تمامیت ساختمان را رأساً پرداخته و آن را طبق صورت مجلس تفکیکی بازسازی و سپس هزینه های خود را از مخالفان مطالبه کنند. در صورت عدم پرداخت، موافقان می توانند نسبت به طلب خویش از محل بازداشت آپارتمان آنان، مطالبات خود را وصول نمایند. پیشنهاد می کنیم قبل از انجام هر عمل و یا تصمیمی با یک دفتر حقوقی با جزئیات مشورت کنید.
سؤال:
- سلام. حدود ۱ سال است که آپارتمان خود را موقتاً تخلیه کرده ایم و هیچگونه مصرفی از قبیل آسانسور برق و آب نداشتیم. سؤال من این است که آیا در این مدت که ما در آن واحد نبودیم و آنجا خالی بوده شارژ ماهیانه به ما تعلق می‌گیرد یا خیر؟ لطفاً راهنمایی کنید ممنون.
پاسخ:
- سؤال شما در مورد عدم استفاده از ساختمان به مدت یک سال است. در قسمت آخر ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها می‌گوید: پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورد نظر مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است. بدیهی است هزینه‌هایی که به عنوان هزینه های جاری معروف هستند؛ مانند برق و آب نباید از جانب شما پرداخت گردد. ولی هزینه های مشترک که به اورشارژ (شارژ مالکین) معروف هستند باید پرداخت گردند. این موارد شامل هزینه هایی مانند اضافه کردن تأسیسات، تعمیرات تأسیسات، رنگ آمیزی و … می شود.
سؤال:
- ما طبقه همکف یک آپارتمان ۶ طبقه ساکنیم، آسانسور هیچ استفاده ای برای ما ندارد. می‌خواستم بدونم هزینه ماهانه تعمیرات آسانسور که مبلغ زیادی هم میشه شامل حال ما هم می شود یا نه؟
پاسخ:
- این سؤال را به دو صورت می‌توان پاسخ داد:
- اگر هزینه‌های آسانسور در شارژ به صورت سرفصلی جدا آورده نشده باشد:
مالک طبقه اول به هیچ عنوان نمی تواند از پرداخت هزینه های تعمیر آسانسور خودداری کند ولو اینکه از آسانسور استفاده ننماید. زیرا اولاً هزینه تعمیر آسانسور نباید به طور مجزا و مستقل، از تک‌تک واحد ها اخذ شود بلکه از محل صندوق ساختمان باید پرداخت شود. ثانیاً، آسانسور و یا هر تأسیسات دیگری که در ساختمان نصب و تعبیه گردیده، جزو منصوبات ساختمان است و هزینه های تعمیر و نگهداری آنها به عهده مدیر ساختمان است. بعضی از تأسیسات ممکن است مورد استفاده برخی واحدها و پاره ای از آنها مورد استفاده بعضی دیگر نباشد. همچنانکه قسمت آخر ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها می گوید: «پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار بگیرد یا نگیرد الزامی است.»
- امکان دارد هزینه های آسانسور تفکیک شده نسبت به کل هزینه های ساختمان باشد: که در این صورت ساکنین در مجمع عمومی می توانند فرمول و یا روش خاصی برای تقسیم هزینه های آسانسور تعیین کنند که فقط بر اساس این تصمیم هیئت مدیره است که می توان طبقه را در میزان شارژ هزینه های آسانسور دخیل کرد.
سؤال:
- مشکلی در آپارتمان ما پیدا شده که برای حل آن از شما کمک می خواهیم. ما در آپارتمانی شش واحده و جنوبی زندگی می کنیم. دو واحد از این آپارتمان ها متعلق به ما و الباقی برای ۴ مالک دیگر است. از این ۴ واحد دو مالک خانه خود را اجاره داده و دو مالک دیگر در آپارتمان خود سکونت دارند. آپارتمان ما سه حق پارکینگ دارد که دو تای آن برای دو واحد ما و یک سهم آن در اختیار یکی از مستأجرین است. تا ماه اخیر ما هر دو پارکینگ خود را به دو مالک مستقر در آپارتمان اجاره داده بودیم ولی به دلیل اختلافات به وجود آمده از یکی از مالکین تقاضا کردیم که دیگر تمایلی به اجاره پارکینگ به ایشان را نداریم و خودمان می خواهیم از آن استفاده کنیم. اما مالک مذکور می گوید که می تواند ماشینش را در حیاط ساختمان که جزء مشاعات ساختمان است پارک نماید. حیاط ساختمان حدود ۴۰ متر است. این مالک می گوید که سهم او از مشاعات حیاط حدود ۶ متر است و می تواند ماشین پرایدش را در آن ۶ متر جای دهد، در حالی که در حیاط بیشتر از دو ماشین جا نمی گیرد. آیا او حق دارد از مشاعات ساختمان به عنوان پارکینگ خود استفاده کند؟ آیا ما می توانیم در پارکینگ را قفل زده و کلید آن را فقط به کسانی که حق استفاده از پارکینگ را دارند بدهیم؟ آیا قوانینی در این رابطه وجود دارد؟ گفته می شود درب پارکینگ متعلق به پارکینگ داران است و تمامی مخارج آن نیز بر عهده آنها می باشد؛ آیا این گفته صحت دارد؟ با تشکر از راهنمایی شما
پاسخ:
- در جواب به بخش اول سؤال که مربوط به پارک ماشین در قسمت مشاع ساختمان (حیاط) است، طبق ماده ۳ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها، گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیاء دیگر در قسمت های مشترک ممنوع است. مالک یا استفاده کننده‌ای که اشیاء و لوازم خود را در قسمت های مشترک قرار داده باید آن لوازم (از جمله ماشین) را از قسمت‌های مشترک بردارد. هرگاه آنها را از آن قسمت ها ازاله نکند، مدیر ساختمان به مالک آن، تذکر می دهد تا نسبت به ازاله آن اقدام کند. چنانچه اعتنا نکرد با ارسال اظهارنامه خواستار ازاله آن از قسمت مزبور می گردد. در صورتیکه پس از ارسال اظهار نامه، وسایل و یا ماشین خود را برداشت، فقط هزینه ارسال اظهار نامه به حساب بدهکاری او منظور و مشکل حل می‌شود. وگرنه در صورت ابلاغ اظهارنامه و عدم اعتنا از سوی مالک مزبور، مدیر ساختمان می‌تواند اقدامات زیر را انجام دهد:
- تأمین دلیل
- تقدیم دادخواست به دادگاه
- شکایت به دادسرا
برای به دست آوردن اطلاعات بیشتر در مورد راهکارهای بالا با دفاتر حقوقی مشورت نمایید.
در مورد قفل زدن به در پارکینگ؛ به علت اینکه در پارکینگ، جزء مشاعات ساختمان است این کار غیر قانونی است. در پارکینگ متعلق به کل ساختمان بوده و هزینه های آن هم مربوط به همه‌ی آپارتمان است. بنابراین اگر بر فرض قصد فروش درب آپارتمان باشد، تمام ساکنان از درآمد حاصله سهم خواهند داشت.
سؤال:
- آیا نصب دوربین مداربسته بدون رضایت تمام ساکنین در آپارتمان اشکال دارد؟
پاسخ:
- چنانچه مجمع عمومی ساختمان با اکثریت آرا، نصب دوربین مداربسته را جهت کنترل تردد افراد در آپارتمان خود تصویب نکرده باشد، اگر برخی مالکین اقدام به نصب دوربین مداربسته کنند عملی غیرقانونی انجام داده‌اند، زیرا طبق ماده ۶ قانون تملک آپارتمان ها اداره امور مربوط به قسمت های مشترک باید مطابق قرارداد فی مابین اکثریت مالکین ساختمان باشد.
سؤال:
- آیا یکی از ساکنین می تواند اقدام به فروش یا اجاره انباری یا پارکینگ به اشخاص خارج از ساختمان کند؟
پاسخ:
- پارکینگ و انباری ساختمان از جمله توابع آپارتمان های ساختمان است و مالکان آپارتمان ها، شرکای قسمت های مشترک ساختمان هستند. قسمت های مشترک ساختمان دارای شخصیت حقوقی است و واگذاری هر قسمت از توابع و لواحق واحدهای اختصاصی ساختمان به غیر از شرکای ساختمان مغایر مقررات مربوط به شرکت است، زیرا این عمل در واقع نوعی ادخال غیر شریک در قسمت های مشترک است. اگر چه در این خصوص قانون تملک آپارتمان ها حکم خاصی ندارد اما در اسناد انتقال رسمی آپارتمان ها عدم واگذاری انباری و پارکینگ به غیر شرکای ساختمان قید می شود. بدیهی است اجاره یا انتقال پارکینگ و انباری آپارتمان ها به هر یک از مالکان همان ساختمان بدون مانع است.
سؤال:
- آیا قانونی برای خسارت به علت تعمیرات وجود دارد؟
پاسخ:
- اگر هنگام تعمیر آپارتمان در اثر رعایت نکردن اصول فنی و مهندسی به آپارتمان های مجاور یا زیرین خسارتی وارد شود، مالک آپارتمان زیان دیده می تواند با تقدیم دادخواست به دادگاه، زیان های وارده به خود را از مالک مقصر بخواهد. دادگاه نیز پس از بررسی و نظریه کارشناس رسمی دادگستری می تواند مالک مقصر را به استناد ماده ۹ قانون تملک آپارتمان ها و ماده ۳۲۹ قانون مدنی محکوم کند.
سؤال:
- هزینه های ثابت آپارتمان شامل چه هزینه هایی است؟
پاسخ:
- هزینه های ثابت، هزینه هایی است که باید به طور مساوی بین واحدها تقسیم و از آنها وصول شود. به عبارت دیگر این هزینه ها طبق ماده چهار قانون تملک آپارتمان ها به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به طور مساوی تقسیم خواهد شد زیرا مطابق ماده ۳۳ آیین نامه اجرایی هزینه های ثابت ارتباطی به میزان مساحت زیر بنا ندارد و از قبیل هزینه های مربوط به سرایدار نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه های نگهداری تأسیسات، قسمت های مشترک و … است.
سؤال:
- آیا هر یک از ساکنین می تواند در و پنجره خود را تغییر دهد؟
پاسخ:
- برای جلوگیری از تعویض پنجره غیر همسان ساختمان، ابتدا مدیر ساختمان باید شفاهاً یا طی اظهارنامه به مالک متخلف تذکر دهد. در صورتیکه مالک یاد شده همچنان بر عمل خود مصر باشد، مدیر ساختمان می تواند با تقدیم دادخواست به دادگاه حقوقی او را وادار به نصب پنجره همگون با سایر پنجره های ساختمان کند. دادگاه نیز با بررسی موضوع و تعیین کارشناس رسمی دادگستری پس از احراز صحت امر، مالک متخلف را محکوم به قلع پنجره غیر همسان و نصب پنجره مشابه با دیگر واحد های ساختمان خواهد کرد.
سؤال:
- آیا قانونی برای ممنوعیت و تعارض طبقه جدید وجود دارد؟
پاسخ:
- فضای بالای ساختمان، مشاع بین مالکان است و هیچکدام بدون اذن دیگری حق تصرف ندارند. به علاوه ساختن طبقه جدید با حق مالکیت اختصاصی شریک دیگر نیز منافات دارد. این تعارض در مورد طبقه پایین آشکار است زیرا اگر او بخواهد بنایی بالای طبقه فوقانی بسازد، ناچار است که از سقف آن به عنوان کف اتاق ها استفاده کند و دیوار های ساختمان نو را بر دیوارهای آن بگذارد که این حق را ندارد.
سؤال:
- اگر با قطع خدمات مشترک، باز هم هزینه را پرداخت نکرد چه اقدامی از سوی مدیر باید انجام شود؟
پاسخ:
- اگر مالک یا مستأجر علیرغم قطع خدمات مشترک باز هم از پرداخت بدهی اش امتناع کرد، مدیر ساختمان به اداره ثبت محل وقوع آپارتمان مراجعه و اداره ثبت بر مبنای اظهارنامه ابلاغ شده که در بالا از آن صحبت کردیم علیه شخص امتناع کننده اجرائیه صادر می‌کند.
سؤال:
- آیا راه دیگری هم برای الزام فرد ممتنع وجود دارد؟
پاسخ:
- در صورتیکه خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد مدیر ساختمان می‌تواند به دادگاه عمومی حقوقی دادخواست بدهد. دادگاه به اینگونه شکایت ها خارج از نوبت رسیدگی می کند. و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می شود محروم می کند و تا دو برابر مبلغ بدهی او را به نفع مجموعه جریمه خواهد کرد.
سؤال:
- چنانچه مالک یا مستأجر به نظر مدیر ساختمان معترض باشد چه باید کند؟
پاسخ:
- نظر مدیر ساختمان ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالک در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است و دادگاه به این اعتراض خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی می‌کند و رأی می دهد و این رأی قطعی است و در مواردی که خدمات مشترک قطع می شود و رسیدگی سریع به اعتراض مالک یا مستأجر ممکن نباشد، چنانچه دلایل معترض قوی بود دادگاه دستور متوقف ماندن تصمیم قطع خدمات مشترک را صادر خواهد کرد.
سؤال:
- هزینه های مشترک بر چه مبنایی تعیین می شوند و آیا قابل اعتراض‌اند؟
پاسخ:
- تعیین نحوه محاسبه هزینه های مشترک قبل از هر چیز به اراده و تصمیم اهالی همان ساختمان بر می‌گردد که می‌توانند به هر نحوی آن را تعیین کنند. اگر روش خاصی به این منظور تعیین نشده باشد، سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان از هزینه های مشترک بر دو پایه است:
- آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد مانند آب، گازوئیل، گاز، آسفالت پشت بام و… به نسبت مساحت واحد به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان محاسبه می شود.
- سایر مخارجی که ارتباطی به میزان مساحت زیر بنا ندارد مانند هزینه های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگهداری شوفاژخانه و تأسیسات، تزئینات قسمت های مشترک ساختمان، نظافت محوطه و … به طور مساوی محاسبه می شود. در هر صورت هر یک از واحدها که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد، می تواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی کند و در صورت رد اعتراض به دادگستری مراجعه نماید.
سؤال:
- ما در آپارتمانی ۱۵ واحدی زندگی می کنیم و همسایه ی ما به دلیل گذاشتن کفش، جلوی در آپارتمان (در راهرو)، بارها با بچه های من بحث کرده است آیا گذاشتن کفش ممنوع است؟
پاسخ:
- اولاً در آوردن کفش جلوی در آپارتمان طبق تبصره ی ماده ی ۳ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها ممنوع است. ثانیاً زیبایی و نظم ساختمان را بر هم می زند. ثالثاً در مواقعی که کفش ها توسط اشخاص خارج از ساختمان به سرقت رود موجب تنش بین اهالی ساختمان می شود. حتی گذاشتن کمد مخصوص کفش هم ممنوع است مگر این که مجمع عمومی تصمیم بگیرد که برای همه واحدها کمد مخصوص کفش تهیه و جلوی در آپارتمان مالکان گذاشته شود. در غیر این صورت اگر عده ای از واحدها دارای کمد کفش باشند و عده ای دیگر نباشند، بر خلاف آیین نامه مربوطه خواهد بود.
سؤال:
- تعداد آپارتمان های یک ساختمان سه واحد بیشتر نیست. با توجه به ماده ی ۸ قانون تملک آپارتمان ها و ماده ی ۵ آیین نامه اجرایی که در این نو ساختمان ها، نه مجمع عمومی تشکیل می شود و نه مدیر ساختمان انتخاب می شود، هرگاه یکی از واحدها از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک خودداری کند، سایر مالکان چه اقدامی می توانند علیه او انجام دهند؟
پاسخ:
- برابر ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها، حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک، متناسب است با نسبت مساحت قسمت های اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان و هرگاه یکی از واحدها از پرداخت مخارج مشترک امتناع کند، چون مدیری در ساختمان کمتر از سه واحد وجود ندارد لذا به ناچار بقیه واحدها باید مخارج مشترک را بپردازند و سپس با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی (حقوقی) تقاضای وصول سهم مبلغ واحد خودداری کننده را بکنند، زیرا اگر واحدهای دیگر مخارج مشترک از قبیل آب و برق و گاز را به موقع پرداخت نکنند، مسلما ً به لحاظ بدهی به شرکت های مذبور، آب و برق و گاز قطع می شود. لذا ناچارند قبل از قطع خدمات مذکور هزینه های مرقوم را پرداخت کنند.
سؤال:
- اخطاریه ای از کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری به من ابلاغ شده است، مبنی بر تغییر کاربری از مسکونی به تجاری، در حالیکه اینجانب در این واحد ساختمانی، دفتر نشریه تأسیس کرده ام. البته کارهای مربوط به تبلیغات بازرگانی و همچنین تأسیسات لیتوگرافی نیز در همین محل انجام می شود. همچنین اقدام به نصب تابلو در این محل کرده ام. با توجه به این که شهرداری ده روز مهلت تقدیم توضیحات به صورت کتبی کرده است. لطفاً مرا راهنمایی کنید.
پاسخ:
- رسیدگی به تخلفات تغییر کاربری بنا، جزء صلاحیت های کمسیون ماده ۱۰۰ شهرداری است. اما بر اساس آیین نامه «محل تأسیس دفاتر مطبوعات مصوب ۲۳ تیر ۱۳۸۰» در صورت اخذ مجوز تأسیس دفتر مطبوعات از وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی، دایر کردن این دفاتر در واحدهای مسکونی مستقل بلامانع است. در این صورت طبق ماده ۲ این آیین نامه انجام امور مربوط به آگهی و همچنین امور فنی لیتوگرافی در آن واحد جزء فعالیت های شغلی محسوب می شود و منعی ندارد. همچنین بر اساس همین قانون نصب تابلوهای راهنما برای دفاتر مطبوعات نه تنها بلا اشکال است، بلکه الزامی است. در صورت صدور رأی علیه شما در کمسیون ماده ۱۰۰، این رأی در کمسیون تجدید نظر ماده ۱۰۰ قابل اعتراض است. همچنین با گذشت ۱۰ روز و قطعیت رأی در دیوان عدالت اداری می توان به آن اعتراض کرد. شایان ذکر است که بر اساس تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری ها، دایر کردن دفتر وکالت، مطب، دفتر اسناد رسمی ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالک، استفاده تجاری محسوب نمی شود.
سؤال:
- ما در یک آپارتمان که شامل ۱۵ واحد است زندگی می کنیم. بعضی از واحد ها قبول نمی کنند که آسانسور نصب کنیم. چگونه می توانیم این مشکل را حل کنیم؟
پاسخ:
- طبق قانون و آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها تصمیمات مجمع عمومی ساختمان، به موجب اکثریت مطلق مالکانی که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند برای همه مالکان ساختمان الزامی است. لذا از طریق تصویب نصب آسانسور در مجمع عمومی، همه شرکاء متعهد به پرداخت هزینه نصب آسانسور هستند.
سؤال:
- من مدیر ساختمان هستم و دو سؤال داشتم. اگر یکی از مالکان حق شارژ را ندهد چگونه می توان با او برخورد کرد. دیگر این که اگر بخواهیم در قسمت های مشاع اقدامی در ساختمان بکنیم ولی یکی از مالکان راضی نباشند تکلیف چیست؟
پاسخ:
- مطابق ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان ها، در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک، مدیر یا هیئت مدیره به وسیله ارسال اظهارنامه و اعلام سیاهه تفصیلی بدهی ها، مبلغ بدهی از مالک مزبور را مطالبه می کنند. اگر ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه، هزینه ها پرداخت نشود، مدیر یا هیئت مدیره می توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات، از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ و تهویه مطبوع و آب گرم و غیره به او خودداری کنند. در صورتیکه مالک یا استفاده کننده همچنان اقدام به تسویه حساب نکند، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیات مدیره برای وصول وجه مزبور و طبق اظهارنامه ابلاغ شده، اجرائیه صادر خواهد کرد.
سؤال:
- می‌خواستم بدونم از لحاظ قانونی پرداخت هزینه آب و گاز که در آپارتمان کنتور مشترک دارد به چه صورت می باشد؟ آیا واحدی باید حساب شود یا به تعداد نفرات هر واحد؟
پاسخ:
- همانطور که در کتاب های مربوط به قوانین آپارتمان به آن اشاره شده است، برای تعیین شارژ دو راه وجود دارد:
- راه قانونی
- راه قراردادی
روش قانونی
ماده ۴ قانون تملک می گوید: حقوق و تعداد و همچنین سهم هر یک از مالکین قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک مناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد. همچنین برابر تبصره ۳ همان ماده، چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه‌ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده‌کننده یا استفاده‌کنندگان است.
مفاد ماده فوق سهم هر یک از مالکان آپارتمان ها از مخارج قسمت های مشترک ساختمان را به سه نوع تقسیم می‌کنند:
الف – هزینه های نسبی
ب – هزینه های ثابت
ج – هزینه های اختصاصی
روش قراردادی
برای اینکه قانونگذار، مالکین آپارتمان ها را جهت تعیین سهم آنها از هزینه های مشترک صرفاً به طریقه قانونی محدود و محصور نکند، ذیل ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها پس از بیان چگونگی تقسیم و تعیین سهم هر یک از مالکین آپارتمان ها، مقرر داشته: «… و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی کرده باشند ». همین امر به صورت دیگر در صدر ماده ۲۳ آیین‌نامه اجرایی تکرار شده است: شرکای ساختمان موظفند در پرداخت هزینه های مستمر و هزینه هایی که برای حفظ و نگهداری قسمت های مشترک بنا صرف می شود طبق مقررات زیر مشارکت نمایند: در صورتیکه مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه های مشترک پیش بینی نکرده باشند. دقت کنید؛ مفهوم مخالف این قسمت از ماده این است: در صورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه های مشترک پیش بینی کرده باشند، نوبت به طریقه قانونی نمی رسد.
همانطور که ملاحظه نمودید، قانون در تقسیم شارژ دست شرکای ساختمان را باز گذاشته تا بنا بر نیازها و شرایط خود، فرمولی خاص برای تقسیم شارژ تعریف نمایند که می تواند معیارهایی چون متراژ، تعداد ساکنین، مدت زمان حضور در آپارتمان، تعداد میهمان ها و … را در خود داشته باشد.
سؤال:
- یکی از واحد های مجتمع مسکونی ۱۰ واحدی، مدت زیادی است که هزینه شارژ خود را پرداخت نکرده است، باید قانونا چه کاری انجام دهیم؟
پاسخ:
- بر اساس مقررات ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان ها، برای حل این مشکل، مدیر یا هیئت مدیره ساختمان می توانند اظهارنامه ای برای مالک یا استفاده کننده واحد مربوطه ارسال کنند و در آن، صورت ریز مطالبات را قید و مطالبه کنند. در صورتیکه باز هم پرداخت نشد، ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ می توانند از دادن خدمات مشترک به وی جلوگیری کنند و در صورت ادامه امتناع از پرداخت، از اداره ثبت در خواست صدور اجراییه کنند.
سؤال:
- آیا در صورت تغییر مالکیت یک ملک لازم و ضروری است که این تغییر به نهادهای ذیل اطلاع داده شود: شهرداری منطقه برای عوارض نوسازی و مسائل دیگر مربوط به شهرداری، ادارات دارایی منطقه، ادارات آب برق تلفن و گاز. اگر چنین است به هریک از آنان چه مدارکی باید ارائه شود. سؤال دیگر اینکه آیا لوازم و اسباب منزل از قبیل فرش و یخچال و فریزر و وسایل بصری و صوتی و چینی آلات قدیمی را نیز می توان صلح کرد؟
پاسخ:
- با توجه به اینکه طبق تبصره ۱۰۰ قانون شهرداری و بخشنامه های سازمان ثبت اسناد و قانون مالیت های مستقیم به منظور انتقال املاک باید استعلام ثبتی و شهرداری و دارایی به عمل آید لذا به این ادارات تغییر مالک رسمی ملک اعلام می شود، اما اعلام به سایر ادارات نیاز نیست. در مورد پاسخ سؤال باید گفت که تمام اموال منقول موجود در منزل را طبق سند صلح رسمی می توان منتقل کرد.
سؤال:
- اگر حکم خلع ید برای ۶ نفر صادر شده باشد که یکی از آنها تصرف عدوانی ملک را قبول کرده است اما بقیه به حکم اعتراض داشته باشند، آیا می توان حکم را برای آن یک نفر اجرا کرد؟
پاسخ:
- با توجه به آنکه یکی از شش نفر تصرف عدوانی را پذیرفته و نسبت به حکم هیچ اعتراضی به عمل نیاورده است، حکم نسبت به او قطعی محسوب شده و قابل اجرا است. یعنی از ملک مورد تصرف عدوانی خلع ید خواهد شد. اما نسبت به سایرین که به حکم اعتراض کرده اند، تا صدور حکم دادگاهی تجدید نظر، حکم نسبت به آنها موقوف الاجرا خواهد ماند.
سؤال:
- در یک مجتمع ۱۰ واحدی آپارتمانی زندگی می کنیم، به علت قدمت و کلنگی بودن ساختمان (۳۳ ساله) هفت نفر از مالکان تصمیم به فروش کلی ملک دارند. متأسفانه ۳ نفر مخالف هستند. آیا طبق قانون می توان ۳ نفر مخالف را که در اقلیت هستند ملزم به فروش کلی ملک کرد؟
پاسخ:
- طبق قانون تملک آپارتمان ها در صورتیکه تشخیص کارشناس رسمی دادگستری بنا و ساختمان فرسوده باشد و موجب تهدید جانی و مالی برای مالکان و ساکنان ساختمان باشد، در صورت مخالفت برخی مالکان، سایرین می توانند از دادگاه مجوز تخریب و بازسازی بنا را اخذ کنند، ولی اجازه فروش ملک را دادگاه نمی تواند صادر کند.
سؤال:
- من به تازگی آپارتمانی را خریداری کرده ام؛ به خاطر امنیت در ورودی آپارتمان خود می خواستم نسبت به نصب درب حفاظ (آهنی) اقدام کنم، اما مدیر ساختمان که آدم بسیار قانون مندی به نظر می رسد، به دلیل اینکه درب حفاظ آپارتمان جزء مشاعات است و منظره داخلی راهروی ساختمان را ناهمگون می کند، اجازه این کار را به بنده نمی دهد. حال می خواستم بدانم آیا ایشان قانوناً اجازه چنین کاری را دارند؟ من چه کاری می توانم انجام دهم تا موجب رسیدن به هدف خود و عدم تشنج در ساختمان شوم؟
پاسخ:
- طبق قانون تملک آپارتمان ها هرگونه تصرف در قسمت های مشاع ساختمان باید با اجازه مدیر ساختمان و یا مالکان ساختمان باشد، اما حفاظ در جزء مشاعات ساختمان نیست و به دلیل حفظ اموال و امنیت جانی ضرورت نیز دارد. پس شما می توانید از شورای حل اختلاف محل، نسبت به جلب نظر کارشناس برای تأیید ضرورت حفاظ و عدم ایجاد ضرر برای سایر مالکین مشاعی، اقدام و سپس به نصب آن اقدام کنید.
سؤال:
- در مجتمع هشت واحدی که چهار واحد آن صاحب پارکینگ هستند و چهار واحد دیگر پارکینگ ندارند، آیا صاحب واحد یا واحد هایی که پارکینگ دارند، می توانند:
به عنوان اینکه پارکینگ یا قسمتی از پارکینگ مختص آنهاست، دیوار کشیده و اتاقکی درست کنند؟
آیا می توانند جلوی در انبارها دیوار بکشند تا سایرین از داخل پارکینگ به انبارهای خود دسترسی نداشته باشند و به داخل پارکینگ رفت و آمد نکنند؟
آیا حق دارند ستون های داخل پارکینگ را تغییر دهند؟ برای طرح شکایت و پیگیری آن نیز راهنمایی کنید.
پاسخ:
- طبق قانون اساسی و مدنی هیچکس نمی تواند اعمال خود را موجب ضرر دیگران قرار دهد. لذا تصرفات مالکان قسمت های اختصاصی ساختمان نمی تواند به نحوی مانع و مزاحم حقوق سایر مالکان باشد. طبق قانون مجازات اسلامی، ممانعت و مزاحمت از حق مالکان املاک جرم محسوب می‌شود. شما با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری، شکایت خود را در دادسرای محل وقوع ملک خود، دایر بر ممانعت و مزاحمت از حق علیه همسایه ای که جلوی در انباری شما پارکینگ کشیده مطرح کنید.
سؤال:
- آپارتمانی را در مجتمعی که در حال حاضر استفاده اداری دارد، حدود ۱۰ سال پیش به صورت قراردادی بین خریدار و فروشنده خریداری کرده ام که در قرارداد قید شده است و در صورتیکه واحدی از ساکنان قصد تغییر کاربری داشته باشد، حق اعتراض را از خود سلب می کنم. اما مشکل ما بررسی پرداخت حق شارژ واحدها و حق انشعاب فاضلاب است. با توجه به اینکه هیئت مدیره فاقد اساسنامه است، هیچگونه قدرتی جهت اعمال به واحدها برای اخذ این هزینه ها ندارد و گویا بدون اجازه از دادگاه، قطع برق و انشعابات خصوصی یا عمومی خلاف است. خواهشمندم در مورد برخی با ساکنینی که حقوق خود را پرداخت نمی کنند، راهکار مناسب و قانونی را ارائه کنید؟
پاسخ:
- ابتدا با تشکیل مجمع عمومی ساکنین ساختمان، هیئت مدیره ساختمان انتخاب شوند تا بتوانند از اختیاراتی که قانون تملک آپارتمان ها برای آنها قرار داده است استفاده کنند. هریک از افراد ذینفع نیز می توانند از دادگاه محل وقوع ساختمان، الزام به انتخاب هیئت مدیره یا مدیر ساختمان را بخواهند. پس از آن مدیران ساختمان می توانند بابت عدم پرداخت حق شارژ نسبت به اجبار متخلف به پرداخت حق شارژ، از طریق دادگاه یا دایره اجرای ثبت محل یا از طریق قطع خدمات مشترک مثل آب، گاز، برق، نظافت و آسانسور اقدام کنند.
سؤال:
- ساختمانی با چهار طبقه تک واحدی که فاقد آسانسور می باشد و طبقه دوم، سوم و چهارم تقاضای نصب آسانسور را دارد ولیکن واحد اول اجازه نداده و در ضمن سهم خود را پرداخت نمی نمایند آیا قانوناً می شود کاری انجام داد؟
پاسخ:
- چنانچه در ساختمانی چهار طبقه، مالکین طبقات دوم، سوم و چهارم بخواهند در جایی که پیش تر تعبیه شده، آسانسور نصب کنند و مالک طبقه اول مخالف باشد و از پرداختن سهم هزینه های خود خود داری کند، وفق ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها در صورتیکه مجموع مساحت آپارتمان‌ها ی ۳ طبقه بیش از مساحت آپارتمان طبقه اول باشد، مخالفت مالک طبقه اول تأثیری ندارد و مالکین موافق می توانند از طریق پیگیری قضایی حق السهم مالک طبقه اول را به همراه خسارات احتمالی وصول کنند.
سؤال:
- ما ۱۵ سال است مغازه ای از یک مجتمع تجاری اداری خریده ایم. علیرغم پرداخت تمام قیمت مغازه، سند مغازه را نداده اند. به کمک شهرداری تا فروردین ماه امسال سند ها حاضر شد و ما تمام و کمال مالیات خود را به اداره مالیات پرداختیم. ولی گواهی به ما ندادند و اعلام شد که هیئت مدیره باید مالیات قسمت مشاع مجموعه (پارکینگ، زیر پله ها و غیره) که سالها پیش گرفته است را پرداخت کند. مدت ۶ ماه است هیئت مدیره در این مورد اقدام قاطعی انجام نداده است. ضمناً هیأت مدیره از نظر قانونی در جایی ثبت نشده است. سؤال این است که ما مالکان چگونه می توانیم هیئت مدیره را وادار به دادن مدارک و مالیات این چند سال کنیم تا بتوانیم گواهی از اداره مالیات بگیریم؟
پاسخ:
- طبق قانون تملک آپارتمان مالکان به اندازه سهم خود از قسمت اختصاصی ساختمان باید هزینه قسمت های مشترک را نیز بپردازند. با توجه به اینکه شما مالکان مجتمع در مجمع عمومی مالکان باید هیدت مدیره مجتمع را انتخاب کنید، لذا خود با تشکیل مجمع عمومی مالکان، هیئت مدیره جدید را انتخاب کرده و طی نامه ای همراه با صورت جلسه مجمع عمومی آنها را به اداره مالیات و یا ادارات دولتی معرفی کنید. شما نیز باید سهم خود از مالیات قسمت های مشاع را بپردازید تا با پرداخت کل بدهی مالیاتی مجتمع، گواهی مالیاتی قطعی را دریافت کنید.
سؤال:
- ساختمان ما سه طبقه و دارای هفت دستگاه آپارتمان است. عمر ساختمان ما ۲۰ سال است. مالکان ۵ دستگاه حاضر به کوبیدن و نوسازی ساختمان هستند و مالکان دو آپارتمان دیگر ناراضی هستند. آیا به لحاظ قانونی راهی برای بازسازی ساختمان داریم؟
پاسخ:
- طبق ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان ها در صورتیکه به تشخیص ۳ نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند می توانند بر اساس حکم دادگاه با تأمین مسکن استیجاری برای مالکان مخالف نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام کنند.
سؤال:
- آپارتمان ما در طبقه زیر همکف قرار داشته و جنوبی است. تنها نورگیر اتاق و آشپزخانه منزل ما از پنجره ای است که رو به کوچه ۴ متری واقع شده است. آیا راهی وجود دارد که پارک اتومبیل جلوی پنجره منزل ما جلوگیری کند؟ نصب میله آهنی با فاصله ای کم از پنجره منزل منع قانونی ندارد؟
پاسخ:
- طبق قانون شهرداری شوارع عام (کوچه و خیابان های عمومی) متعلق به حکومت و بالاخص شهرداری است و هر گونه تصرف و تجاوز به معابر عمومی خلاف قانون و موجب پیگرد می شود. پارک کردن اتومبیل در خیابان و کوچه در صورتی که مخالف قوانین و نظامات دولتی نباشد بلامانع است و اگر مزاحمتی برای شخص ایجاد کند باید با جلب نظر کارشناسی و حکم دادگاه نسبت به پارک ماشین در آن محل اقدام کرد. البته مراجعه مستقیم به شهرداری محل نیز شاید چاره ساز باشد.
سؤال:
- در یک آپارتمان هشت واحدی زندگی می کنم که لوله های آب همسایه بالایی ما نشتی دارد و نشتی آب موجب آسیب به سقف منزل ما شده است. بعد از ۱۰ روز کشمکش وی را مجاب به تعمیر لوله های آب کردیم. حال برای جبران خسارت وارد به سقف منزلم چه کار باید بکنم؟
پاسخ:
- طبق قانون تملک آپارتمان ها و قانون مدنی و قانون مسئولیت مدنی، مالک هر آپارتمان باید هزینه قسمت اختصاصی خویش را بپردازد و هرگاه اهمال و تقصیر یکی از مالکان نسبت به تعمیر قسمت اختصاصی خویش، موجب خسارت و ضرر به دیگری شود، باید خسارت وارد شده را جبران کند. در این مورد شما با جلب نظر کارشناس جهت تعیین مبلغ ضرر وارد شده به سقف و تعیین عامل ایجاد خسارت، با مراجعه به شورای حل اختلاف محل و تقدیم دادخواست، نسبت به مطالبه ضرر و زیان اقدام کنید.
سؤال:
- در مجتمعی زندگی می کنیم که فردی خود را چند سالی است به صورت عرفی و بدون مصوبه هیئت مدیره، مدیر ساختمان می داند. در این چند سال: ۱- وی هیچگاه و در هیچ سالی گزارش عملکرد و سیاهه دریافتی و پرداختی مجتمع را نه به صورت شفاهی و نه به صورت کتبی اعلام نکرده است و نمی‌کند. حتی به ایشان اعلام شد ولی زیر بار نرفت. ۲ – از گوشه پارکینگ و زیر زمین مجتمع که به صورت مشاعات است برای انبار کردن وسایل خود استفاده می کند. ۳ – وی مالک واحد بالای منزل ماست. سر و صدا و دویدن فرزندانش ما را به ستوه آورده است. خواهشمندیم در خصوص موارد سه گانه یاد شده ما را راهنمایی کنید و بگویید باید به چه مراجعی مراجعه کنیم؟
پاسخ:
- طبق قانون تملک آپارتمان ها، هیئت مدیره و مدیرعامل در جلسه مجمع عمومی ساکنین ساختمان تعیین می شوند و طبق اختیاراتی که مجمع به آنها می دهد ساختمان را اداره می کنند. در صورتیکه طبق مراتب مذکور مدیر انتخاب نشده باشد. امور وی غیر قانونی است و شما می توانید از طریق تشکیل مجمع عمومی ساختمان و تعیین هیئت مدیره و مدیران جدید نسبت به اداره ساختمان اقدام کنید. در ضمن مدیر قبلی را نیز از طریق دادگاه محل سکونت خود نسبت به پاسخگویی در زمینه امور مالی وادار کنید.
سؤال:
- آیا بین مالکان یک آپارتمان و مستأجران آن در مورد تصمیم گیری برای اداره آپارتمان تفاوت هست؟ آیا طبق قوانین آپارتمان نشینی، مستأجران یا متصرفان آپارتمان ها در حکم مالک و صاحب خانه تلقی می شوند و تصمیمات آن ها قانونی است؟
پاسخ:
- طبق قانون تملک آپارتمان ها مصوب سال ۱۳۴۳ و آیین نامه اجرایی آن در هر ساختمان که عده مالکان بیش از سه نفر باشد. مجمع عمومی مالکان ساختمان ها تشکیل می شود. مجمع عمومی با حضور مالکان بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی یا تصرف کننده آنها رسمیت می یابد. در این مورد نیز مستأجران، تصرف کننده یا قائم مقام قانونی مالکان محسوب می شوند. حدود تعهدات موجر و مستأجر و وظایف و اختیارات آنها نیز طبق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۶۲ و ۱۳۷۶ و یا قرارداد اجاره تنظیمی فی مابین آنهاست. تعهدات مستأجر که طبق تصمیمات مجمع عمومی ساختمان تصویب می شود علیه مالک نیز قابل استناد است.
سؤال:
- ما ملکی در طرح فضای سبز شهرداری داریم و به ما اجازه ساخت و ساز نمی دهد. از سوی دیگر از پرداخت پول ما نیز خودداری می کنند. چگونه می توانیم حقمان را از شهرداری بگیریم؟
پاسخ:
- طبق قانون تعیین تکلیف اراضی محدود در طرح های عمومی اگر ارگان های عمومی برای احداث پروژه های ضروری شهری نیاز به زمین های متعلق به دیگران داشته باشند، می توانند با پرداخت قیمت روز نسبت به خریداری آن اقدام کنند لذا شما نیز می توانید با مراجعه یه شهرداری محل نسبت به دریافت کردن توافقی وجه ملک یا معوض آن اقدام کنید یا از طریق دادگاه محل وقوع ملک خود شهرداری را به پرداخت وجه آن ملزم کنید.
سؤال:
- در یک مجتمع مسکونی ۲۱ واحدی ساکن هستم که متراژ واحدها برابر نیست. سابقاً هزینه های شارژ بر اساس متراژ واحدها دریافت می شد، ولی در حال حاضر از هر واحد به طور مساوی اخذ می شود و دریافت سایر هزینه های متفرقه ساختمان نیز به طور برابر صورت می گیرد. طریقه صحیح دریافت کدام است؟ آیا مطابق قانون خاصی می توان به روال سابق اقدام به پرداخت هزینه های شارژ و هزینه های متفرقه کرد؟
پاسخ:
- طبق قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن همه مالکان باید هزینه مشترک را بر اساس مساحت قسمت اختصاصی اگر ارتباط با مساحت قسمت های اختصاصی نداشته باشد مثل آسانسور بپردازد. البته ترتیب پرداخت را مجمع عمومی مالکان می تواند تغییر بدهد. در مورد سؤال نیز همین حکم صادق است.
سؤال:
- بنده مدیر ساختمان مسکونی هشت واحدی هستم که ساختمان مذکور بین دو کوچه قرار دارد. در این ساختمان یک در برای تردد افراد در شمال ساختمان و یک در پارکینگ شمالی، جنب در ورودی قراردارد که واحد های ۵ تا ۸ جهت پارک خودرو از این در استفاده می کنند. طبق صورت جلسه تفکیکی ثبت یک در پارکینگ جهت استفاده واحد های یک تا ۴ در جنوب ساختمان قرار دارد. اخیراً واحدهای یک تا ۴ در پارکینگ جنوبی را جهت رفاه و امنیت بیشتر ساختمان ریموت دار کرده اند (البته دو پارکینگ با راهروی کوچکی به هم متصل هستند، یعنی امکان تردد افراد بین دو پارکینگ وجود دارد ولی امکان جابجایی خودرو به دلیل اختلاف سطح وجود ندارد) سؤال این است که آیا واحد هایی که پارکینگ آنها در شمال ساختمان قراردارند می توانند اعتراضی به ریموت دار کردن در پارکینگ جنوبی داشته باشند؟
پاسخ:
- طبق قانون تملک آپارتمان ها و با توجه به اینکه مطابق صورت مجلس تفکیکی و سازه ساختمان هر پارکینگ جهت استفاده اختصاصی برخی از مالکان است، لذا طبق قانون مذکور و آیین نامه اجرایی آن هزینه ها و نحوه مصرف آن باید به وسیله کسانی که از آن بخش مشاع به صورت اختصاصی استفاده می کنند تأمین و تعیین شود، بنابراین واحدها حق اعتراض نسبت به ریموت دار کردن در پارکینگ اختصاصی جنوبی را ندارند.
سؤال:
- چند سال پیش در طبقه دوم یک ساختمان، آپارتمانی خریدم. ساختمان جنوبی و زیرزمین آن پارکینگ است و سازنده هیچگونه دسترسی به حیاط برای عموم قرار نداده است. پارکینگ فقط در اختیار طبقه اول قرار دارد. با توجه به اینکه حیاط جز مشاعات است (طبق صورت جلسه تفکیکی) و هیچگونه راهی به جز تراس طبقه اول، آن هم از طریق یک راه پله فلزی وجود ندارد. ما چگونه می توانیم اقدام کرده و راهی برای دسترسی به حیاط از طریق پارکینگ ایجاد کنیم؟
پاسخ:
- با توجه به اینکه طبق صورت مجلس تفکیکی حیاط جزء مشاعات ساختمان شما است، پس باید تصرف در حیاط با اذن و مشارکت همه مالکان باشد. مگر اینکه طبق نقشه ساختمان و پایان کار شهرداری نحوه قرار گرفتن حیاط به گونه ای باشد که تنها مالکان طبقه اول به آن راه داشته باشند که در این صورت تنها راه حل تغییر پایان کار و اخذ جواز مجدد است. در غیر این صورت می توانید با جلب نظر کارشناس و با حکم دادگاه راهی از پارکینگ به حیاط احداث کنید.
سؤال:
- من برای ساخت منزل مسکونی خود اقدام به اخذ پروانه از شهرداری محل کردم ولی به خاطر یک سری از مشکلات، مهلت یک ساله اعتبار پروانه من به تمام رسیده است. آیا در صورت اقدام به ساخت و ساز منزل خود مرتکب خلافی شده ام؟
پاسخ:
- اقدام به احداث ساختمانی پس از انقضای مدت اعتبار تعیین شده در پروانه ساختمانی در حکم احداث بنا بدون داشتن پروانه ساختمان است، زیرا پروانه ای که قبلاً صادر شده است به علت انقضای مدت فاقد ارزش قانونی خواهد بود، مگر این که احداث بنا در مهلت مندرج در پروانه شروع شده باشد که در این صورت ادامه آن مغایر پروانه نیست.
سؤال:
- ملکی داریم که دارای حیات خلوت ۱۶ متری است و همه به آن دسترسی دارند. یکی از همسایه ها آن را مسقف کرده است. استدلال وی آن است که این مسئله به خاطر دلایل امنیتی بوده است. آیا می توان حیات خلوت که یک ملک مشاع را مسقف کرد؟
پاسخ:
- طبق برگه پایان کار ساختمان تمام مساحت مسقف بنا تعیین شده است و افزودن سقفی به بنا بدون مجوز از شهرداری تخلف محسوب و مستوجب جریمه نقدی یا تخریب از سوی کمیسیون مربوطه است لذا شما با اطلاع دادن موضوع به شهرداری محل می توانید مانع از ادامه عمل خلاف قانون همسایه خود شوید. همچنین هرگونه تصرفی در مشاعات نیاز به اجازه سایر مالکان دارد و در غیر اینصورت متصرف مرتکب تخلف شده است و ضامن خسارات است.